Asunnon myynti: yksityiskohtaiset ohjeet

2024 Kirjoittaja: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 03:55

Voit myydä asunnon itse tai ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään. Joka tapauksessa Lifehacker auttaa sinua tekemään kaiken oikein etkä menetä rahaa.

Kuinka myydä: yksin tai kiinteistönvälittäjän avulla

Jokaisella vaihtoehdolla on omat hyvät ja huonot puolensa. Kun myyt itsesi, käytät paljon aikaa ja vaivaa, mukaan lukien oikeudellisten asioiden ratkaiseminen, mutta säästät välittäjän provisioissa.

Asunnon myynti kiinteistönvälittäjän avulla on helpompaa. Sinun tarvitsee vain löytää välittäjä, olla läsnä asunnon katselun yhteydessä (mieluiten, mutta ei välttämätöntä, jos olet esimerkiksi toisessa kaupungissa) ja kauppaa solmittaessa. Mutta asiantuntijan on maksettava avusta 2–6 % kiinteistön arvosta.

Kuinka valita kiinteistönvälittäjä

Goodman Estaten kiinteistövälitystoimiston toimitusjohtaja Denis Rumyantsev neuvoo kiinteistönvälittäjää valittaessa kiinnittämään huomiota hänen osaamiseensa, ei markkinoiden työaikaan.

Denis Rumyantsev Goodman Estate Real Estate Agencyn toimitusjohtaja

Välittäjällä tulee olla teknistä, taloudellista ja juridista tietämystä ja hänen tulee olla arvioija, insinööri, lakimies, välittäjä, psykologi, myyjä, markkinoija, valokuvaaja.

Varmistaaksesi kiinteistönvälittäjän pätevyyden, voit pyytää häntä esittämään tietojaan vahvistavat asiakirjat: tutkintotodistukset, todistukset ja todistukset. Jäsenyys ammatillisissa yhteisöissä, esimerkiksi Russian Guild of Realtorsissa, on myös ammatillisen soveltuvuuden merkki.

Muista kysyä, kuinka voit myydä asunnon vaaditussa ajassa ja parhaalla mahdollisella hinnalla. Pyydä henkilökohtaisia myyntimenestystä alueellasi. On myös tärkeää löytää "oma" henkilö, jonka kanssa olisi mukavaa, miellyttävää ja helppoa työskennellä ja kommunikoida.

Kuinka myydä asunto ilman välittäjiä

1. Kuinka arvioida kiinteistöjä

Oikean arvion avulla voit myydä asunnon nopeasti etkä menetä rahaa. Denis Rumjantsevin mukaan keskihinnat löytyvät liittovaltion tilastopalvelun verkkosivuilta. Mutta tämä portaali ei ole lopullinen totuus, koska tietyn asunnon hinta muodostuu useista tekijöistä. Hintaan vaikuttavat:

1. Huoneiden määrä.
2. Asunnon pinta-ala.
3. Pohjaratkaisu: eristetyt huoneet arvostetaan korkeammalle kuin vierekkäiset.
4. Viereinen alue, infrastruktuuri: parkkipaikka ja leikkipaikka pihalla tai lähistöllä, ruokakaupat, koulut ja päiväkodit kävelyetäisyydellä mahdollistavat asunnon myynnin korkeampaan hintaan.
5. Kerros, jossa asunto sijaitsee: mitä korkeampi, sen parempi.
6. Parvekkeen tai loggian läsnäolo.
7. Piiri: keskustan ja joukkoliikenteen pysäkkien läheisyys, lähellä olevien puistojen ja virkistysalueiden läsnäolo ja niin edelleen huomioidaan.
8. Sähkölaskujen koko.

Asunnon hinnan määrittämiseksi itsenäisesti sinun on löydettävä markkinoiden samankaltaisimmat kohteet. Käytä kaikkia saatavilla olevia lähteitä: luokitellut sivustot, kiinteistölehdet ja niin edelleen.

Keskihinta vastaavasta asunnosta on mitä etsit. Sitä voidaan korottaa hieman, jos olet valmis odottamaan kauppaa pitkään, tai hieman laskea, jos kiinteistö on kiireellisesti myytävä.

Kohde, jonka hinta on 15% korkeampi kuin markkina-arvo, on jopa 10% kaikista mahdollisista ostajista, 10% - kolmasosa. Oikein hinnoiteltu kiinteistö houkuttelee 60 % potentiaalisista asiakkaista.

Denis Rumyantsev Goodman Estate Real Estate Agencyn toimitusjohtaja

2. Mitä asiakirjoja tarvitaan asunnon myyntiin

Kiinteistön myyntiä ja ostoa koskevan kaupan tekemiseksi myyjällä on oltava käsissään:

• passi;
• omistustodistus, jos asunto on ostettu ennen 15.7.2016;
• asunnon maarekisteripassi STT:stä;
• ote yhtenäisestä valtion kiinteistörekisteristä (sinun on otettava se Rosreestrin alueosastolta tai osaston verkkosivustolta tai MFC:stä);
• ote talokirjasta asuntoon rekisteröityjen henkilöiden lukumäärästä (siirry Iso-Britanniaan, HOA:han, ZhSK:hen tai MFC:hen);
• todistus sähkölaskujen velkojen puuttumisesta (HOA, asunto-osuuskunta, Iso-Britannia, asuntotoimisto tai Unified Information and Settlement Center);
• todistus kunnostamisen laillisuudesta, jos se on suoritettu (STT);
• puolison notaarin vahvistama suostumus kiinteistön myyntiin, jos se on ostettu avioliitosta;
• holhousviranomaisen lupa asunnon myyntiin, jos sen omistaja on alaikäinen.

3. Asunnon mainostaminen

Mahdollisten ostajien houkuttelemiseksi sinun on laadittava ja asetettava oikein ilmoitus asunnon myynnistä.

Ota laadukkaita kuvia

Ei riitä, että otat rennosti valokuvan asunnosta puhelimella. Valmistele asuintilasi kuvaamista varten. Poista kehyksestä kaikki tarpeettomat, nuhjuiset, liian arkipäiväiset, silmälle epämiellyttävät. Pyyhi pöly, pese putkisto, laita kengät varovasti ovelle, pura putket ja purkit avoimille hyllyille. Lisää mukavia elementtejä: kukkakimppu keittiön pöydälle, koristetyynyt sohvalle.

10 tapaa muuttaa asunto ostamatta uusia asioita →

Kuvaaminen on parasta tehdä aurinkoisena päivänä.

Kirjoita huomiota herättävää tekstiä

Tee yksityiskohtainen ilmoitus, jossa kerrotaan kaikki asunnon edut. Tekstin ensimmäisen osan tulee sisältää tekniset ominaisuudet: talon kerrosten lukumäärä, huoneiden lukumäärä, loggian läsnäolo ja niin edelleen.

Ajattele asunnon etuja, jotka eivät ole sinulle merkityksellisiä, mutta voivat kiinnostaa ostajaa. Esimerkiksi lapsettomille ei ole tärkeää, että lähistöllä on päiväkoteja ja kouluja, mutta oppilaitosten läheisyys on suuren perheen etu.

Laita mainoksesi

Valitse sivustot asunnon mainostamista varten. Yleisimmät kiinteistöjen myyntisivustot Venäjällä - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Kaupungissasi voi olla paikallista mainostilaa.

Älä unohda sosiaalista mediaa. Laita sivullesi asunnon myyntiilmoitus ja pyydä ystäviäsi jakamaan se.

4. Kuinka esitellä asunto ja neuvotella ostajan kanssa

Valmistaudu kokoukseen

Ennen kuin esittelet kiinteistön mahdollisille ostajille, sinun on saatava kuntoon paitsi asunto myös sisäänkäynti. Kierrä portaikkoon kirkkaat valot, pese tai ainakin lakaise se.

Kotona liimaa seinästä irronnut tapetti, pese ikkunat, puhdista luumut niin, ettei tule epämiellyttävää hajua, siivoa. Kakun voi leipoa ennen tapaamista asiakkaan kanssa: sitä ei tarvitse syödä, mutta tuoreiden leivonnaisten tuoksu luo vierailijalle miellyttävän tunteen.

Tehtäväsi on luoda wow-efekti mahdollisen ostajan kontaktissa sinun ja esineesi kanssa.

Denis Rumyantsev Goodman Estate Real Estate Agencyn toimitusjohtaja

Keskustele asiakkaiden kanssa oikealla tavalla

Tiedät hyvin asunnon edut, mutta myös haitat. Katso sitä ostajan silmin ja mieti, mitä kysymyksiä hän saattaa esittää, jotka aiheuttavat hänelle tyytymättömyyttä. Tee luettelo argumenteista, jotka vievät kannattajan puolellesi.

Potentiaalinen ostaja todennäköisesti tekee kaupat. Varsinkin jos tapaamiseen tuli jälleenmyyjä, joka on kiinnostunut pudottamaan hintaa mahdollisimman paljon. Päätä etukäteen, mitä kustannuksia olet valmis laskemaan. Ostaja voi esittää erilaisia (myös olemattomia) argumentteja, miksi asunto kannattaa myydä halvemmalla. Älä anna periksi psykologiselle paineelle, katso tilannetta raittiisti, puolusta hintaasi.

5. Talletus- ja ostosopimusten tekeminen

Talletussopimus

Tämä on asiakirja, joka vahvistaa molempien osapuolten aikomusten vakavuuden. Ostaja ilmoittaa haluavansa ostaa kiinteistön ja antaa myyjälle tietyn summan (yleensä 2–5 % asunnon kokonaishinnasta). Asunnon omistaja puolestaan sitoutuu myymään sen tälle asiakkaalle sovittuun hintaan.

Sopimuksessa määrätään molemmille osapuolille sanktioita, jos kauppa peruuntuu. Jos ostaja muuttaa mieltään, myyjä pitää rahat itselleen. Jos kiinteistön omistaja ei halua myydä asuntoa, hän palauttaa talletuksen kaksinkertaisena.

Myyntisopimus

Ennen kauppaa myyjän on valmisteltava kiinteistön asiakirjapaketti ja kirjattava kaikki asuntoon rekisteröidyt asukkaat.

Myyntisopimus tehdään yleensä notaarin kanssa. Se allekirjoitetaan sen jälkeen, kun olet vastaanottanut asunnosta rahaa ja kirjoitat kuitin, että ostaja on maksanut kanssasi.

Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen sinun on toimitettava asiakirjat kiinteistön omistusoikeuden siirron rekisteröimiseksi Rosreestrin alueelliselle elimelle. Valtion vero kaupan vahvistamisesta on 2 000 ruplaa.

6. Kuinka siirtää rahaa

Tallelokeroiden kautta

Ostaja vuokraa kassakaapin pankin varastosta ja tekee laitoksen kanssa sopimuksen, jossa määritellään asunnon entisen omistajan selliin pääsyn ehdot. Esimerkiksi myyntisopimuksen olemassaolo.

Myyjä puolestaan vuokraa kassakaapin, johon laittaa kuitin rahan vastaanottamisesta. Ostaja voi noutaa sen kaupanteon jälkeen soluvuokrasopimuksessa määritellyin ehdoin. Esimerkiksi jälleen, jos on myyntisopimus.

Soluja täytettäessä molempien tapahtuman osapuolten on oltava läsnä. Joten myyjä voi laskea rahat ja ostaja varmistaa, että kuitti on paikallaan.

Notaaritalletuksen kautta

Notaari voi tehdä liiketoimen tilinsä kautta: ottaa rahat ostajalta ja siirtää sen myyjälle. Mutta palveluun sisältyy todennäköisesti pankin palkkio, jonka määrä riippuu yksinomaan laitoksen halusta.

Käteisen siirto

Voit vaihtaa rahaa kuitiksi ilman temppuja. Tässä tapauksessa kannattaa laskea ne ja tutkia jokaisen laskun aitous. On parempi suorittaa kauppa kameroiden alla tai todistajien edessä (esimerkiksi notaarin toimistossa).

Ei tietenkään pidä miettiä, missä ja milloin saat suuren rahasumman, jotta voit tuoda sen turvallisesti kotiin tai pankkiin.

7. Asunnon siirto uudelle omistajalle

Sinä päivänä, kun asiakirjat toimitetaan Rosreestrille, myyjä luovuttaa asunnon avaimet ostajalle. Osapuolet allekirjoittavat kiinteistön vastaanotto- ja luovutusasiakirjan, joka vahvistaa, että ostaja on poistunut asunnosta asianmukaisessa muodossa.

Kuinka välttää petokset

Kiinteistökaupoissa haavoittuvin lenkki on ostaja. Mutta myyjällä on myös jotain, mihin kiinnittää huomiota:

1. Rahansiirron tulee tapahtua ennen kauppasopimuksen allekirjoittamista. Muussa tapauksessa myyjällä on riski jäädä maksutta omaisuudesta: kauppa on jo tehty, eikä ostajalla ole syytä kiirehtiä laskennan kanssa. Jos olet tekemisissä huijarin kanssa, hän voi nopeasti myydä asunnon ja kadota kaksinkertaisella raha-osuudella: sinun ja uuden ostajan.
2. Älä luovuta alkuperäisiä asiakirjoja ostajille tai kiinteistönvälittäjälle ennen kuin kauppa on valmis. Muuten asunto voidaan myydä tietämättäsi.