Kuinka tehdä vuokrasopimus oikein

2024 Kirjoittaja: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 03:55

On kannattavampaa vuokrata asunto suoraan omistajan kautta, ohittaen kiinteistötoimistot. Mutta sitten sopimus on tehtävä itsenäisesti, ja tämä ei ole helppo asia: sinun on otettava huomioon monet seikat ja yksityiskohdat välttääksesi ongelmia tulevaisuudessa ja elääksesi rauhassa ja luottamuksessa. Tässä artikkelissa selvitetään, mitä vuokrasopimusta tehdessä tulee ottaa huomioon.

Tehdään varaus heti: tässä artikkelissa keskitymme erityisesti asuntojen kaupallista vuokrasopimusta koskevaan sopimukseen, jota säätelee Venäjän federaation siviililain 35 luku ja osittain Venäjän federaation asuntolain 5 luku. Venäjän federaatio, eli asunnon vuokraaminen yksityishenkilölle. Vuokrasopimus (joka tehdään yksityishenkilön kanssa) ja vuokrasopimus (joka tehdään oikeushenkilön kanssa) eroavat laissa. Tavallisessa puheessa käytetään kuitenkin vakiintunutta sanaa "vuokra". Siksi tässä materiaalissa käytämme yksinkertaisuuden vuoksi molempia termejä - "vuokra" ja "vuokra" - vastaavina.

Dokumentit

Älä missään tapauksessa epäröi pyytää asunnon omistajaa toimittamaan täydellisen asiakirjapaketin:

• passi;
• vaaditaan todistus asunnon omistajuuden rekisteröinnistä;
• lisäksi: maksetut kuitit sähkölaskuista (varmistaaksesi, että niissä ei ole velkoja) ja ote asuinkirjasta asuintilaan rekisteröidyistä henkilöistä.

Jos asunnossa on useita omistajia, yhden heistä suostumus ei riitä, sinun on hankittava kaikkien suostumus. Tapahtumien kehittymiselle on kolme mahdollista skenaariota:

1. Liitä mukaan kaikkien osaomistajien kirjallinen suostumus.
2. Yksi osaomistaja tekee sopimuksen muiden antamalla valtakirjalla.
3. Sopimusta tehtäessä kaikki omistajat ovat henkilökohtaisesti paikalla (silloin sopimuksessa kerrotaan, että kaikki omistajat vuokraavat asunnon samanaikaisesti).

Kirjallinen suostumus vaaditaan myös henkilöiltä, jotka eivät ole asunnon omistajia, mutta ovat rekisteröityneet asuintilaan. Muuten he voivat vaatia oikeuksiaan milloin tahansa, ja sinun on etsittävä kiireesti uutta asuntoa.

Koska puhumme asunnon vuokraamisesta, se tarkoittaa, että vuokralainen on yksityishenkilö. Siksi hänen on tuotava passi mukanaan. Jos et aio asua yksin asunnossa, tarvitaan myös toisen (kolmannen, viidennen) vuokralaisen passitiedot.

Kiinteistön vuokrasopimukset edellyttävät valtion rekisteröintiä. Paitsi alle vuodeksi tehty sopimus.

Termi

Työsopimus voi olla lyhytaikainen (enintään yksi vuosi) ja pitkäaikainen (yhdestä vuodesta viiteen vuoteen). Jos sopimuksessa ei sanota sanaakaan määräajasta, sen katsotaan tehdyksi enintään viideksi vuodeksi. Suurin ero pitkäaikaisten ja lyhytaikaisten sopimusten välillä on vuokralaisten häätöehdot.

Lyhytaikainen sopimus

Omistaja voi määrätä ajanjakson, jonka aikana osapuolet voivat irtisanoa sopimuksen etuajassa. Jos tällaista ajanjaksoa ei ole määritelty, hänellä ei ole oikeutta häätää vuokralaisia ennen sopimuksen päättymistä. Mutta tämän ajanjakson lopussa omistaja päättää itse, jatkaako asunnon vuokraamista samoille vuokralaisille vai etsiikö muita.

Pitkäaikainen sopimus

Omistajan on paljon vaikeampaa erota vuokralaisista. Vuokranantaja ei voi sopimuskauden päätyttyä yksinkertaisesti muuttaa asuntoon: jos hän ei ole ilmoittanut halustaan vuokralaiselle vähintään kolme kuukautta ennen sopimuksen päättymistä, katsotaan, että sopimus on automaattisesti voimassa. uusittu vanhoissa olosuhteissa.

Jos vuokranantaja sanoo, ettei hän aio enää vuokrata kiinteistöä, vuokralaisten on muutettava pois. Mutta tässä tapauksessa hän ei todellakaan voi vuokrata asuntoa vähintään vuodeksi, muuten aiemmilla vuokralaisilla on oikeus mennä oikeuteen ja vaatia vahingonkorvausta.

Toisin kuin vuokranantaja, vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen milloin tahansa syytä ilmoittamatta.

Asunnon ja kiinteistön kunto

Korjaukset ja parannukset

Kiireellinen kysymys: kuka tekee korjaukset? Yleensä sopimuksessa on sanamuoto, että "vuokrasopimuksen päätyttyä vuokralaiset sitoutuvat palauttamaan tilat samassa muodossa kuin ne on luovutettu." Siksi sopimuksessa tulee välittömästi ilmoittaa, mitä asunnossa voidaan muuttaa ja mitä ei.

Lisäksi asukkailla ei ole ilman omistajan suostumusta oikeutta toteuttaa asuintilojen uudelleenjärjestelyjä ja jälleenrakentamista. Esimerkiksi korjauksen aikana et voi vain ottaa ja purkaa sisäosia tai laajentaa oviaukkoa.

Jos on mahdollista suorittaa korjaus, niin muista mainita sopimuksessa kuinka paljon vuokraa tulee alentaa. Jos viitteitä ei ole, on mahdollista, että korjaat kaiken itse, ja omistaja kieltäytyy yksinkertaisesti korvaamasta kulujasi.

Kaikki sen nykyiset korjaukset ja kulut ovat vuokralaisen harteilla. Hän ei vain ylläpitä järjestystä asunnossa, vaan on myös vastuussa omaisuuden turvallisuudesta.

Vuokranantajan tulee tehdä isot korjaukset ja hän maksaa kaikki kustannukset (ellei sopimuksessa toisin mainita). Jos vuokranantaja ei osoita kiinnostusta suurkorjaukseen silloin kun se on tarpeen, vuokraajalla on oikeus:

• suorittaa itsenäisesti sopimuksessa määrätyt tai kiireellisestä tarpeesta johtuvat suuret korjaukset ja periä sen kustannukset vuokranantajalta;
• vaatia vastaavaa vuokran alennusta;
• vaatia sopimuksen purkamista ja vahingonkorvausta.

Kun remontoit tai ostat jotain uutta vuokra-asuntoon, teet juridisesti parannuksia. Ne voivat olla erotettavia ja erottamattomia. Jos vuokralainen on esimerkiksi asentanut omalla kustannuksellaan ilmastointilaitteen tai vedenlämmittimen (eikä vuokranantaja ole alentanut vuokraa tai palauttanut kustannuksia), hänellä on oikeus ottaa ne mukaan.

Erottamattomia parannuksia, kuten uusia taustakuvia, ei voi ottaa mukaanne pilaamatta asunnon ulkonäköä. Siksi vuokralainen voi vaatia palauttamaan niiden arvon sopimuksen päättyessä. Vaatimus kuitenkin tyydytetään, jos sopimuksessa todetaan, että vuokranantaja ei vastustanut tätä parannusta.

Kiinteistön kunto

Vuokranantaja on velvollinen luovuttamaan vuokralaiselle kiinteistön hyvässä kunnossa. Tämä tarkoittaa, että jos jokin estää sinua käyttämästä asuntoa, vuokranantajan on poistettava tämä syy omalla kustannuksellaan. Jopa sellainen, jota hän ei edes epäillyt vuokratessaan asunnon. Esimerkiksi asettuit sisään ja hämmästyit huomatessasi, että kaikki putket ovat olleet mätä jo pitkään ja suihkussa peseminen on yksinkertaisesti mahdotonta. Vuokranantajan tulee poistaa tämä puute mahdollisimman pian ja täysin maksutta. Jos hän ei tee tätä, voit joko poistaa syyn itse ja vaatia kulujen korvausta tai irtisanoa sopimuksen.

Huomio: vuokranantajan tulee poistaa omalla kustannuksellaan vain ne puutteet, joista hän tai sinä et tiennyt.

Jos asuntoa tarkasteltaessa huomasit, että jokin siellä ei toimi, tai sinua varoitettiin siitä etukäteen, sinulla on jo oikeus suostua sellaiseen ehtoon tai etsiä parempaa vaihtoehtoa.

Myös lakimiehet suosittelevat sopimuksen lisäksi asunnon vastaanottoasiakirjan laatimista. Se määrää huonekalujen, putkistojen, lattioiden, ikkunoiden ja kaiken muun kunnon. Myöhemmin tämä auttaa välttämään kiistat korjausten ja huonekalujen laadusta. Tietenkin asunnossa, jossa on vanhat neuvostokalusteet ja ilman laitteita, sinun ei tarvitse tehdä tätä. Mutta kalliilla huonekaluineen ja kodinkoneineen taloa vuokraava omistaja on kiinnostunut siitä, että kaikki omaisuus palautetaan hänelle asianmukaisessa kunnossa, jotta hän voi liittää mukaan jopa valokuvat omaisuudesta ja kuitit, jotka vahvistavat sen arvon. Luonnolliset poistot huomioidaan luonnollisesti. Mutta vuokralaisen on maksettava rikkinäisestä tv-ruudusta.

Kiinnitä huomiota sellaiseen asiaan kuin "yhteisvastuu", jos vuokraat asunnon jonkun kanssa yhdessä. Jos sopimuksessa ei määrätä yhteisvastuuta koskevaa lauseketta, kaikki vastuu on sopimuksen tehneellä. Eli jos huolimaton naapurisi rikkoo jotain ja vain sinä olet kirjattu sopimukseen vastuulliseksi, sinun on maksettava.

Vuokrata

Sopimuksessa määritellään vuokranottomenettely, ehdot ja ehdot. Jos tästä ei ole erityisiä ohjeita, niiden katsotaan olevan samanlaisia kuin tavallisesti vuokrattaessa tällaisia asuntoja: asunnon tapauksessa tämä on kiinteä kuukausittainen maksu.

Jos vuokranantaja pyytää maksamaan välittömästi maksun 2-3 kuukautta etukäteen tai vakuuden, tulee tämä kirjata sopimukseen.

Asiakirjasta tulee myös mainita, kuinka usein ja missä määrin vuokranantaja voi korottaa maksua. Käytännössä vuokrankorotukset kirjataan yleensä kerran vuodessa 10 prosenttiin alkuperäisestä hinnasta. Mutta kaikki tämä on osapuolten harkinnassa.

Jos sopimukseen ei sisälly tällaista lauseketta, vuokranantajalla on edelleen oikeus korottaa vuokraa, mutta se voidaan tehdä enintään kerran vuodessa. Lisäksi hän on velvollinen ilmoittamaan tästä vuokralaiselle etukäteen kirjallisesti. Jos uudet ehdot eivät sovi hänelle, hän voi vetäytyä sopimuksesta yksipuolisesti.

Vuokralaisella on myös oikeus vaatia vuokran alennusta, jos vuokralaisen tilan kunto on hänestä riippumattomista syistä huonontunut.

Lisäksi

Keskustele omistajan kanssa kaikista yksityiskohdista. Sinun on todennäköisesti tavattava usein. Hän on huolissaan asunnostaan, sinä olet huolissasi asumisen laadusta, joten opettele neuvottelemaan ja kirjoita kaikki suulliset sopimukset asiakirjaan.

Ei usein, mutta epämiellyttävä tilanne tapahtuu: joskus omistajat haluavat tulla sisään ilman varoitusta, jopa vuokralaisten poissa ollessa ja useita kertoja kuukaudessa. Tämä on syy sopimuksen purkamiseen ja vuokralaisen muuttokulujen korvaamiseen. Välttääksesi tällaisen tilanteen, lisää vain yksi rivi sopimukseen siitä, kuinka usein omistaja voi esiintyä luonasi, onko siitä tarpeen varoittaa etukäteen ja mainitse spontaanin vierailun kielto poissa ollessasi.

Ota selvää kuinka vuokranantaja kohtelee vieraita, eläimiä ja mainitse tämä sopimuksessa.

Vain neuvottelemalla ja korjaamalla kaikki tärkeät yksityiskohdat molemmat osapuolet voivat elää ilman konflikteja ja ilman turhaa ahdistusta.

Sopimuksen irtisanominen tuomioistuimen kautta

Olemme jo sanoneet, että vuokranantajan ei ole helppoa erota vuokralaisesta, sillä sopimustyypillä on tärkeä rooli. Mutta vuokralaisella on oikeus irtisanoa sopimus milloin tahansa, mutta yhdellä ehdolla: hänen on ilmoitettava halustaan vuokranantajalle kirjallisesti kolme kuukautta etukäteen.

Mutta joskus on mahdotonta sopia inhimillisesti, ja yhdelle osapuolelle on vain yksi tapa - etsiä oikeutta tuomioistuimen kautta ja irtisanoa sopimus.

Vuokranantajan pyynnöstä tuomioistuin voi irtisanoa sopimuksen ennen määräaikaa, jos vuokralainen:

• käyttää omaisuutta merkittävästi rikkomalla sopimusehtoja tai toistuvasti;
• heikentää merkittävästi omaisuutta;
• ei maksa vuokraa ajallaan useammin kuin kahdesti peräkkäin;
• ei tee kiinteistön suurkorjausta sopimuksessa määrätyin ehdoin, jos isokorjaus on sopimuksen mukaan vuokralaisen vastuulla.

Vuokranantaja voi irtisanoa sopimuksen tuomioistuimen kautta vain, jos hän vaatii vuokralaajalta kirjallisesti rikkomusten poistamista.

Vuokralaisen pyynnöstä tuomioistuin voi irtisanoa vuokrasopimuksen ennenaikaisesti, jos:

• vuokranantaja ei luovuta omaisuutta tai luo esteitä, jotka estävät kiinteistön täyden käytön;
• kiinteistössä on puutteita, joita vuokranantaja ei ole ilmoittanut sopimusta tehdessään, jotka eivät olleet vuokralaisen tiedossa etukäteen ja joita ei voitu havaita kiinteistön tarkastuksen yhteydessä;
• vuokranantaja ei suorita kiinteistön isoja korjauksia sopimuksessa määrätyssä ajassa tai kohtuullisessa ajassa;
• omaisuus vuokralaisesta riippumattomista syistä käyttökelvottomassa kunnossa.

Vuokrasopimuksen päätyttyä vuokralainen on velvollinen palauttamaan kiinteistön vuokralleantajalle siinä kunnossa, jossa hän sen sai, normaali kuluminen huomioon ottaen tai sopimuksessa määrätyssä kunnossa.

Lopuksi, pysähdytään vielä kahteen tärkeään kohtaan.

Jos vuokranantaja lahjoittaa tai myy vuokra-asunnon, tämä ei irtisano vuokrasopimusta. Toisin sanoen, kun joku tulee ja sanoo: "Muuta pois, minä myyn asunnon", se on laitonta. Omistajan vaihtuminen ei tarkoita asunnon vuokrasopimuksen irtisanomista.

Tarvittaessa voit vaihtaa vuokralaista (vuokralaista). Eli jos sopimus tehdään aviomiehelle ja hän esimerkiksi lähtee pohjoisnavalle pitkälle työmatkalle, voit hänen suostumuksellaan vaihtaa vuokralaisen vaimokseen. Tässä tapauksessa sopimus pysyy samana, samat ehdot, sopimus jatkuu, eikä sitä nollata. Mutta tämä voi säästää byrokratialta, jos ongelmia ilmenee (esimerkiksi jos sinun on irtisanottava sopimus tai perittävä jotain tuomioistuimen kautta).