Mitä sinun tulee tarkistaa ennen asunnon ostamista jälkimarkkinoilta

2024 Kirjoittaja: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 03:55

Jos otat asiakirjoja kevyesti, voit jäädä ilman asuntoa ja rahaa.

Kun ostat jotain kaupasta, riittää, että myyjä haluaa antaa sinulle tuotteen ja sinä haluat ostaa sen. Kiinteistöjen kanssa kaikki on monimutkaisempaa: kaupasta voidaan riitauttaa, jos käy ilmi, että se on petollinen tai jonkun oikeuksia on rikottu myynnin yhteydessä. Samaan aikaan ostaja on surullisin: hänet häädetään asunnosta, rahat on palautettava tuomioistuimen kautta ja joskus jopa sanottava hyvästit heille.

Jotta näin ei tapahdu, tarkista kaikki asiakirjat - ja varmista, että alkuperäiset tai notaarin vahvistamat kopiot.

1. Ote USRN:stä kohteen pääominaisuuksista

Tämä on erittäin tärkeä asiakirja, jossa on Unified State Real Estate -rekisterin tietoja ja joka antaa sinulle paljon hyödyllistä tietoa.

Ketkä ovat omistajia

Kaikkien on hyväksyttävä sopimus, muuten se voidaan riitauttaa.

Onko rasituksia

Esine voidaan panttaa pankille kiinnityksen vuoksi, vuokrattu liittovaltion kiinteistönhoitoviraston kanssa tehdyllä sopimuksella, pidätetty veloista. Jos näin on, omistajilla ei ole oikeutta luovuttaa sitä. Sopimus on mitätön.

Mitkä ovat asunnon ominaisuudet

USRN-ote sisältää tarkan osoitteen, kiinteistönumeron ja alueen. Asunnon tekninen suunnitelma on painettu viimeiselle sivulle. Voit arvioida huoneiden kuvamateriaalia ja havaita kunnostustöitä. Jälkimmäinen on erityisen tärkeää, jos haet asuntolainaa - sitä ei ehkä hyväksytä.

Mistä päivästä lähtien omistajat omistavat asunnon

Vertaa sitä omistusoikeusasiakirjoissa olevaan päivämäärään (niistä alla).

Millä asiakirjalla omistaja omistaa asunnon

Joissakin tapauksissa riski on aluksi suurempi - tästä on myös keskusteltu omistusoikeusasiakirjoja koskevassa lausekkeessa.

Omistaja toimittaa otteen USRN-numerosta. Voit hankkia siitä riisutun version itse.

Tätä varten sinun on tilattava ote Rosreestrin verkkosivustolta. Asiakirjan toimittamisesta sähköisessä muodossa joudut maksamaan 250 Tietojen saaminen USRN-ruplista. Kannattaa myös tilata ote kiinteistön oikeuksien siirrosta - se maksaa saman verran. Tästä asiakirjasta näet kuinka usein ja millä perusteella asunnon omistajat vaihtuivat.

Jos kiinteistö on viimeisen vuoden tai kahden aikana vaihtanut omistajaa useita kertoja, tämä on syytä olla varovainen. Näin vilpilliset liiketoimet yleensä naamioidaan. Jos huijattu omistaja pystyy riitauttamaan kauppaketjun tuomioistuimen kautta, asunto palautetaan hänelle.

2. Omistajan asiakirjat

Jos omistaja on täysi-ikäinen

Passin voimassaolo

Oletetaan, että omistaja vaihtoi passinsa kuusi kuukautta sitten ja kertoi poliisille kadottaneensa vanhan. Ja nyt hän yrittää tehdä kauppaa kelpaamattomasta asiakirjasta riitauttaakseen sen myöhemmin. Tämä on täynnä ongelmia.

Joten selvitä sisäministeriön erityispalvelun avulla, ovatko asiakirjat voimassa.

Passitiedot

Sarja, numero, syntymäpaikka ja rekisteröintiosoite tarvitaan, jotta niitä voidaan verrata muissa asiakirjoissa ilmoitettuihin tietoihin (on tärkeää, että kaikki täsmää). Jos omistaja onnistui vaihtamaan passin tänä aikana, edellisen kopion tiedot ilmoitetaan nykyisen toiseksi viimeisellä sivulla.

Kiinnitä huomiota nimeen, sukunimeen ja sukunimeen: vähintään yhden kirjaimen poikkeavuus eri asiakirjoissa on syy pyytää omistajaa yhtenäistämään paperit. Muussa tapauksessa siitä voi tulla syynä kaupan pätevyyttä koskevaan oikeudenkäyntiin.

Perhetilanne

Toinen puolisoista ei saa mielivaltaisesti määrätä yhteisesti hankitusta omaisuudesta ilman toisen suostumusta. Tällainen sopimus on helppo haastaa. Siksi on tärkeää selvittää, onko omistaja naimisissa ja mistä päivämäärästä. Nämä tiedot ovat hyödyllisiä sinulle, kun siirryt otsikkoasiakirjoihin.

Jos henkilö sai asunnon perintönä tai lahjana, puolison läsnäololla ei ole väliä. Tällaista omaisuutta ei pidetä yhteishankintana.

Mutta jos olet tekemisissä myyntisopimuksen kanssa, kiinnitä huomiota sen solmimispäivään. Omistaja voi vapaasti määrätä ennen avioliittoa ostetusta asunnosta. Jos hän osti sen häiden jälkeen, asiakirjapaketissa on oltava puolison notaarin vahvistama suostumus myyntiin. Teoriassa se voidaan korvata avioehtosopimuksella, joka yksin takaa omistajalle oikeuden määrätä esineestä. Mutta suostumuksella on silti rauhallisempaa: avioehtosopimus kiistetään joskus.

Jos asunnon omistaja on eronnut ja asunto on ostettu avioliiton aikana, sitä voidaan edelleen pitää yhteisomaisuutena. Täällä tarvitset joko suostumuksen tai tuomioistuimen päätöksen siitä, minkä pykälän mukaan omaisuus siirrettiin sille, jonka kanssa aiot tehdä kaupan.

Tietoja lapsista

Se ei sinänsä kerro sinulle mitään. Mutta jos omistajalla on lapsia, tämä on syy lisätarkastuksiin ja uusien asiakirjojen vaatimuksiin.

Jos asunto ostettiin asuntolainalla, voitiin käyttää äitiyspääoman takaisinmaksuun. Tämä velvoittaa antamaan lapsille asunnon osakkeita. Siksi, jos vain vanhemmat ovat omistajien joukossa, tätä ei tehty. Myöhemmin kauppa voidaan riitauttaa.

Jotta näin ei kävisi, pyydä omistajalta Eläkekassan todistus siitä, että äitiyspääomaa ei ole käytetty asuntolainaan.

Jos omistaja on alaikäinen

Katso alle 14-vuotiaiden lasten syntymätodistus, yli 14-vuotiaat - passit. Vertaa tietoja muihin asiakirjoihin.

Jos omistaja on lapsi, hänen lailliset edustajansa eivät voi myydä asuntoa sellaisenaan. Kauppaan tarvitaan holhousviranomaisten suostumus. Ja jos asunnon omistaja on yli 14-vuotias, hänen lupansa.

3. Otsikkoasiakirjat

Sen asiakirjan nimi, jonka perusteella omistaja sai omistuksen, on USRN-otteessa. Sitä kannattaa tarkastella lähemmin.

Myyntisopimus

Täällä kaikki on yksinkertaista: jos nykyinen omistaja osti asunnon edelliseltä, tämä vahvistetaan vastaavalla sopimuksella. Jos sinulla on USRN:stä ote kiinteistön oikeuksien siirrosta, vertaa myyjän tietoja asiakirjassa mainittuihin tietoihin. Pyydä näyttämään myös asunnon vastaanottotodistus ja myyjän kuitti rahasta. Näin varmistetaan, että edellisellä omistajalla ei ole valittamista nykyisestä.

Jos asunto on ostettu asuntolainalla, voit pyytää todistuksen takaisinmaksusta.

Yleensä rasitteiden puuttuminen USRN-otteessa osoittaa kaunopuheisesti, että laina on maksettu. Mutta koska jotkut asiakirjat voidaan tarkistaa, olisi outoa olla mainitsematta sitä.

Osakkuussopimus rakentamiseen

Jos omistaja on hankkinut kiinteistön rakennusvaiheessa, hänellä on käsissään juuri tämä asiakirja ja talon luovutuksen jälkeen hänellä on myös asunnon vastaanotto- ja luovutusasiakirja.

Perintötodistus

Tällaista omaisuutta käsiteltäessä on olemassa riski, että riistetty perillinen ilmestyy yhtäkkiä ja yrittää haastaa kaupan. Lisäksi mitä enemmän aikaa on kulunut perinnön hetkestä, sitä pienempi on riski joutua vaikeuksiin. Ennen ostamista on parasta kuulla asianajajaa.

Lahjoitussopimus

Lahjoitetun kodin hankinnan riskit on myös parempi arvioida yhdessä asiantuntijan kanssa. Asianajaja selvittää, onko kaupanteon muotoa ja menettelyä noudatettu, omistaako omistaja kiinteistön laillisesti.

Asunnon siirtosopimus

Se myönnetään, jos omistaja on yksityistänyt tämän asunnon. Tällaisten kiinteistöjen käsittelyssä on yksi varoitus. Jos asuntoon rekisteröity henkilö kieltäytyi osallistumasta yksityistämiseen, hän saa elinikäisen asumisoikeuden siihen saakka, kunnes hänet poistetaan rekisteristä vapaaehtoisesti. Muuten häntä on mahdotonta häätää edes tuomioistuimen kautta. Joten on tärkeää varmistaa, että hän tarkistaa ennen kuin myyjä saa rahat. Tai olet vaarassa ostaa asunnon vuokralaisen kanssa.

Muitakin omistusoikeusasiakirjoja on, esimerkiksi oikeuden päätös, jolla omistaja omistaa kohteen. Mutta heidän kanssaan on parempi ottaa välittömästi yhteyttä asianajajaan, jos et halua ongelmia.

4. Tiedot asuntoon rekisteröidyistä

Asunnon omistusoikeussopimuslausekkeessa olemme jo osittain käsitelleet aihetta, kuinka tärkeää on tietää, kuka asuntoon on rekisteröity. Tarkastellaan nyt kysymystä tarkemmin.

Yksityistämisestä kieltäytyneiden lisäksi seuraavat vuokralaiset muodostavat vaaran liiketoiminnallesi ja mukavalle asumiselle ostetussa asunnossa:

• kotiutettu asunnosta asepalvelukseen tai hoitoon sanatoriossa;
• poistettu rekisteristä rangaistuksen suorittamisen vuoksi vapaudenriistopaikalla;
• tunnistettu kadonneeksi;
• alaikäiset lähetettiin sisäoppilaitokseen.

Palattuaan he rekisteröidään edelliseen asuinpaikkaansa eli sinun luoksesi. Heidät voi olla mahdollista häätää tuomioistuimen kautta, mutta se vie paljon aikaa ja vaivaa.

Kiinnitä erityistä huomiota irtisanotuihin alaikäisiin ja tiedustele, onko edunvalvontaviranomainen antanut tähän luvan.

Ymmärtääksesi vivahteita, sinun on katsottava läpi muutamia viitteitä. On parempi olla paikalla silloin, kun omistaja vastaanottaa ne asiakirjojen aitouden varmistamiseksi.

Lomake 9 rekisteröintitodistus

Se sisältää tiedot kaikista asuntoon nyt rekisteröityneistä.

Arkistotodistus rekisteröinnistä lomakkeen 9 mukaan

Tämä asiakirjan versio näyttää asukkaiden rekisteröinnin dynamiikan: kuka on rekisteröity aiemmin, kuka kotiutettiin ja milloin. Erittäin hyödyllinen asiakirja, mutta siinä on vivahde. He kieltäytyvät usein luovuttamasta sitä kolmansille osapuolille, mukaan lukien asunnon nykyiset omistajat, koska se sisältää aiempien asukkaiden henkilötietoja. Jos arkistoa "yhdeksän" ei ollut mahdollista saada, sinun on työskenneltävä sen kanssa, mitä sinulla on ja siirryttävä suoraan lomakkeen 12 ohjeeseen.

Todistus tiettyjen kansalaisryhmien rekisteristä poistamisesta

Lomake 12 -asiakirja sisältää tiedot siitä, onko joku vuokralaisista purkautunut asunnosta, mikä teoriassa voisi olla ongelmanlähde. Ihannetapauksessa jokaisessa sarakkeessa ei ole. Muussa tapauksessa sinun on hankittava lisätietoja jokaisesta henkilöstä erikseen tai jopa kieltäydyttävä kaupasta.

5. Oikeuskelpoisuustodistukset

Jos myöhemmin käy ilmi, että myyjä ei ollut raittiissa mielessä ja kova muisti, kauppa julistetaan mitättömäksi. Olet erityisen vaarassa, jos myyjä on iäkäs, mutta yleisesti ottaen et voi vakuuttaa tätä vastaan. Esimerkiksi ovela asianajaja voi todistaa, että omistaja oli tilapäisesti masentunut flunssalääkkeen takia, koska tämä sivuvaikutus mainitaan huomautuksessa.

Tämän estämiseksi pyydä myyjää tuomaan kauppaan psykiatrin ja narkologin todistus siitä, että hän on järkevä eikä ole rekisteröity huumeriippuvaiseksi.

Jos on painavia syitä epäillä, kutsu lisensoitu asiantuntija suorittamaan tarkastuksen suoraan kauppaan.

6. Tiedot huoltoveloista

Kaikki asumis- ja kunnallispalveluvelat jäävät asunnon entiselle omistajalle. Poikkeuksena on peruskorjaus. Jos myyjä ei ole maksanut sitä, velka menee sinulle. Voit tarkistaa poissaolon viimeisellä maksulla. Jos et luota, pyydä rahastoyhtiöltä todistus.

7. Valtakirja

Myyntisopimus on parasta tehdä suoraan omistajan kanssa. Mutta omistaja ei ole aina läsnä kaupassa. Tässä tapauksessa hän voi antaa notaarin vahvistaman valtakirjan henkilölle, joka edustaa hänen etujaan.

Tapahtumat tällä asiakirjalla eivät ole turvallisia, riskitekijöitä on liikaa. Jos päätät ottaa samanlaisen vaiheen, tarkista seuraavat asiat:

• Valtakirja antaa oikeuden myydä asunto omistajan puolesta.
• Asiakirja on aito - voit selvittää liittovaltion notaarikamarin verkkosivuilla.
• Valtakirja ei ole vanhentunut.
• Se sisältää oikeat passin ja muut tiedot.
• Omistaja on elossa ja hyvässä kunnossa - videoviestintä ja neuropsykiatrisen lääkärin todistukset auttavat tässä.

Mutta vaikka kaikki olisi kunnossa, mieti kolme kertaa ennen kuin päätät tällaisesta sopimuksesta.

Mitä pitää muistaa

• Tarkista kaikki asiakirjat. Älä pelkää olla tunkeileva tai tylsä: vaarannat miljoonia.
• Jos olet epävarma, ota yhteyttä asiantuntijaan. Parempi olla hälyttäjä kuin jäädä ilman asuntoa ja rahaa.
• Jos epäilykset eivät katoa joka askeleella, vaan vahvistuvat, hylkää sopimus.

UPD. Tekstiä päivitettiin 17. marraskuuta 2019 asiaankuuluvammalla tiedolla vahvistetuista lähteistä.