Asunnon vuokraus tai asuntolaina: kumpi on kannattavampaa

2024 Kirjoittaja: Malcolm Clapton | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 03:55

Yksityiskohtainen analyysi esimerkeineen ja laskelmina.

Asuntolainoja ja kiinteistöjen vuokrausta verrattaessa aineellinen puoli jää yleensä taustalle. Keskustelun osallistujat selvittävät, kumpi on parempi: maksaa jonkun muun setä vai joutua pankin orjuuteen, maksaa liikaa, mutta omasta puolesta vai muuttaa jatkuvasti kannattavampia vaihtoehtoja etsimään. Mutta jos jätät tunteen ja siirryt numeroihin, tilanne selkiytyy.

Vuokra ja asuntolaina numeroina

Kiinteistöjen ja vuokra-asuntojen hintojen muutokset sekä inflaation suuruus pitkällä aikavälillä voidaan ennustaa vain likimääräisesti, joten laskelmat ovat epätarkkoja. Ja silti numerot ovat kaunopuheisempia kuin sanat.

Asuntolainojen painotettu keskikorko tämän vuoden huhtikuussa keskuspankin mukaan oli 9, 64%. Domofond.ru:n analyytikoiden mukaan asunnon vuokraaminen oli maaliskuussa 2018 keskimäärin 0,7 % halvempaa kuin joulukuussa 2017. Tarkkuuden vuoksi oletetaan kuitenkin, että vuokranantaja lisää maksuja 5 % vuodessa.

Otetaan laskelmia varten aluekeskus, miljoonan asukkaan kaupunki Volgograd ja liittovaltion kaupunki Pietari.

Volgograd

Kiinnitys

Kahden huoneen asunnon keskihinta Volgogradissa on Domofond.ru:n mukaan 2 365 695 ruplaa. Mieti tilannetta, jos olet kerännyt alkumaksun 15 %, 25 % ja 50 % asunnon arvosta ja olet ottanut asuntolainan 9,64 % vuodessa 10 vuoden ajaksi.

Etumaksu, ruplaa	Kuukausimaksu, ruplaa	Ylimaksu, ruplaa	Asunnon kokonaishinta, ruplaa
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Laskelmissa ei ole otettu huomioon kotivakuutuksen ja asuntolainauksen ottaneen henkilön ja korvauksen, kuten verovähennyksen, muodossa aiheutuvia lisäkustannuksia.

Oletetaan, että kiinteistöjen hinnat kasvavat 5% vuodessa, niin 10 vuoden kuluttua asunto maksaa 3,67 miljoonaa ruplaa.

Vuokrata

Kahden huoneen asunnon vuokraus Volgogradissa on keskimäärin 15 845 ruplaa kuukaudessa. Jos vuokranantaja nostaa vuokraa noin 5% vuodessa, niin 10 vuoden kuluttua vuokralaisen on maksettava 24 556 ruplaa kuukaudessa. Kaiken kaikkiaan hän maksaa vuosien varrella 2 389 344 ruplaa elämisestä. 15 % käsirahalla varustetun asuntolainakustannusten ja vuokran välisellä erolla vuokralainen voi vuokrata asunnon ennustehintaan 2028 vielä kolmeksi vuodeksi ja yhdeksäksi kuukaudeksi.

Kun Volgogradin keskipalkka on 28 483 ruplaa, sekä vuokra- että asuntolainamaksut näyttävät olevan mahdollisia perheelle, jossa on kaksi työssäkäyvää aikuista.

Kannattaa myös ottaa huomioon, että vuokralaisella on käyttämättömiä säästöjä käsirahaa varten (jos sellaisia on), jotka hän voi laittaa pankkiin korkoa vastaan. Keskuspankin mukaan yhdestä kolmeen vuoteen talletusten painotettu keskikorko vuonna 2018 on 6,41 %. 10 vuoden aikana indikaattori muuttuu useita kertoja, mutta laskelmissa käytämme tätä nimenomaista lukua. Laskelmissa ei oteta huomioon suuruutta.

Etumaksu (säästöt), ruplaa	Summa 10 vuodessa, ruplaa
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Näin ollen 10 vuoden kuluttua vuokralainen ei vain kuluta vähemmän, vaan myös ansaitsee talletuksesta.

Vuokra ja säästöjä

Edellisestä kappaleesta käy selväksi, kuinka paljon henkilö voi kerätä talletukselle 10 vuodessa, jos hän jatkaa asunnon vuokraamista.

Suurin mahdollisuus säästää asuntoa varten ja ostaa se ilman asuntolainaa on henkilöllä, jolla on puolet asunnon hinnasta, mutta vain jos kiinteistön hinta ei muutu.

10 vuodessa 425 213 ruplaa ei riitä hänelle asunnon ostamiseen. Jotta koko summa olisi käsillä oikeaan aikaan, hänen täytyy säästää hieman yli 3,5 tuhatta ruplaa kuukaudessa.

Viiden vuoden kuluttua hänen talletuksellaan on 1 561 491 ruplaa. Ostaakseen asunnon tällä hetkellä henkilön on varattava 13,4 tuhatta kuukaudessa kaikkien viiden vuoden ajan. Yhdessä asunnon vuokrakustannusten kanssa hän käyttää ensimmäisenä vuonna 29 3 tuhatta ja viidentenä 32 6 tuhatta. Näin ollen, jos hän ostaa asunnon viiden vuoden kuluttua, kokonaiskustannukset vuokrat mukaan lukien ovat 3 415 482 ruplaa ja kymmenessä 4 755 039 ruplaa. Molemmat vaihtoehdot ovat kalliimpia kuin asuntolaina.

Pietari

Kiinnitys

Kahden huoneen asunnon keskihinta Pietarissa on 6 797 671 ruplaa.

Etumaksu, ruplaa	Kuukausimaksu, ruplaa	Ylimaksu, ruplaa	Asunnon kokonaishinta, ruplaa
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Jotta asuntolainaa ei maksaisi liikaa, sinun on joko kerättävä alkumaksu, joka on vähintään puolet asunnon hinnasta, tai korotettava kuukausimaksua ja lyhennettävä laina-aikaa. Kun keskipalkka on 58,5 tuhatta ruplaa, kaikki eivät ilmeisesti voi tehdä tätä.

10 vuodessa asunnon oletetaan maksavan 10 99 miljoonaa ruplaa.

Vuokrata

Kahden huoneen asunnon vuokraus Pietarissa on keskimäärin 32 744 ruplaa kuukaudessa. Kun vuokrakustannukset nousevat 5% vuodessa, 10 vuoden kuluttua kuukausimaksu on 50 787 ruplaa ja vuokralainen maksaa yhteensä 4 942 178 ruplaa. 15 % käsirahalla varustetun asuntolainakustannusten ja vuokran välisellä erolla vuokralainen voi vuokrata asunnon ennustehintaan 2028 vielä kahdeksaksi vuodeksi ja kolmeksi kuukaudeksi.

Älä myöskään alenna säästöjäsi.

Etumaksu (säästöt), ruplaa	Summa 10 vuodessa, ruplaa
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Vuokra ja säästöjä

Ja taas henkilö, jolla on jo puolet sen hinnasta, voi luottaa ostavansa asunnon ilman asuntolainaa. Mutta hänen on ongelmallista noudattaa viiden vuoden määräaikaa. Viiden vuoden kuluttua hänen tilillään on 4 448 162 ruplaa. Vaaditun summan keräämiseksi hänen on joka kuukausi säästää 39,2 tuhatta. Yhdessä vuokrakulujen kanssa hän joutuu maksamaan ensimmäisenä vuonna 72 tuhatta kuukaudessa.

Jos hän ostaa asunnon viidessä vuodessa, kokonaiskustannukset vuokrat mukaan lukien ovat 8 968 837 ruplaa ja 10 vuodessa 11 739 849 ruplaa.

Eli kumpi on kannattavampaa

Keskimääräisten arvioiden mukaan vuokra on kannattavampaa. Kaikissa tapauksissa kuukausivuokra on pienempi kuin asuntolainan maksu. Samaan aikaan alkuperäistä maksua ei vain käytetä, vaan se myös tuo rahaa.

Kuitenkin 10 vuoden kuluttua asuntolainan valinnut omistaa asunnon, kun taas vuokralainen ei.

Mitä tulee asunnon vuokraamiseen ja samanaikaiseen asunnon säästöjen kasvattamiseen, niin täälläkään kaikki ei ole niin yksinkertaista. Ennustettavat tekijät vaikuttavat: mitä enemmän rahaa sinulla on käsillä, mitä korkeammat tulot ja alhaisemmat kiinteistö- ja vuokrakustannukset kaupungissasi, sitä suuremmat mahdollisuudet sinulla on säästää asuntoa varten ilman asuntolainaa ja jäädä tappiolle. Laskennassa he eivät kuitenkaan yleensä ota huomioon, että kiinteistöjen hinnat voivat nousta merkittävästi 10-15 vuodessa.

Siksi on syytä ottaa huomioon toinen avainindikaattori - aika. Pitkän aikavälin ennusteet ovat vaikeita jopa asiantuntijoille. Ja maan vakaus on lähempänä uskonnollista indikaattoria: joko uskot siihen tai et. Siksi, jos joudut säästämään asuntoa yli viideksi vuodeksi, sinun tulee ottaa huomioon paitsi logiikka, myös intuitio laskelmissa.

Huomaa, että inflaatio heikentää rahaa ja kiinteistöjen arvo kasvaa.

Rosstatin mukaan hinnat ovat kuitenkin viimeisen kolmen vuoden aikana laskeneet kaikentyyppisissä asunnoissa eliitin asuntoja lukuun ottamatta.

Lisätekijänä kannattaa ottaa huomioon eläkeiän läheisyys. Asunnon vuokraaminen eläkemaksuja varten on vaikeaa, mutta suurissa kaupungeissa se on mahdotonta. Tähän mennessä on siis hyvä olla oma koti, vaikka saisi sen ylimaksulla.

Argumentti, että pankkiin menneillä rahoilla voisi vuokrata asunnon loppuelämäksi, on pätevä, jos luovut asunnon ostamisesta isosta kaupungista ja vuokraat asunnon erittäin edulliseen hintaan. Joten jos säästät 3 miljoonaa ylimaksusta, saat 25 tuhatta vuodessa kuukaudessa 10 vuoden ajan (mutta sinun tulee ottaa huomioon inflaatio).

Rahaa voi myös tallettaa. 3 miljoonan summa, kun otetaan huomioon nykyinen keskimääräinen talletusten korko, tuo 15 tuhatta ruplaa kuukaudessa korkoa, 4 miljoonaa - 20 tuhatta.

Kuinka laskea, mikä on sinulle parasta

Keskimääräiset laskelmat antavat keskimääräisiä tuloksia, joten ymmärtääksesi, mikä on sinulle kannattavampaa, sinun on tehtävä laskelmat itse. Tätä varten tarvitset seuraavat tiedot:

1. Asunnon vuokran määrä.
2. Säästöjesi määrä, jonka aiot käyttää käsirahana.
3. Asunnon hinta, jonka haluat ostaa.
4. Asuntolainan korko (voit käyttää maan keskimääräistä korkoa tai sen pankin tarjoamaa korkoa, josta haluat asuntolainan).
5. Pankkitalletuksen prosenttiosuus, johon olet valmis uskomaan rahasi pitkäksi ajaksi.

Jos valitset asuntolainan ja asunnon vuokraamisen välillä säästäen samalla rahaa asunnon ostoon

1. Asuntolaina

Laske pankkisi avulla tai nettisivuilta kuinka monta vuotta asuntolainasi kestää optimaalisella kuukausierällä, mikä on ylilyhennys.

Asunnon hinnalla 5,2 miljoonaa ruplaa, alkumaksulla 3,2 miljoonaa, korolla 11% ja asuntolaina-ajalla seitsemän vuotta, kuukausierä on 34 245 ruplaa ja ylimääräinen maksu 876 569 ruplaa.

2. Asunnon vuokraaminen

Laske kuinka paljon maksat vuosien aikana asunnon vuokraamisesta ottaen huomioon mahdolliset vuokrankorotukset.

Esimerkiksi annat 22 tuhatta ruplaa kuukaudessa ja olet vuokrannut asunnon kolme vuotta. Tänä aikana hinta ei ole noussut kertaakaan, mutta on selvää, että seitsemän vuoden kuluttua vuokra ei maksa yhtä paljon. Siksi oletettavasti annat seuraavana vuonna vuokralle 22 × 12 = 264 tuhatta, seuraavan kolmen vuoden aikana - 24 × 36 = 864 tuhatta, lopuilla kolmella - 26 × 36 = 936 tuhatta, yhteensä - 2,06 miljoonaa ruplaa.

3. Talletus ja säästöt

Laske kuinka paljon rahaa sinulla on talletuksella asuntolaina-ajalle, ja arvioi summa. Laske sitten, kuinka paljon rahaa sinulla on ensimmäisen vuoden, toisen vuoden ja niin edelleen asuntolaina-ajan loppuun asti. Päätä myös summa, jonka voit varata kuukausittain asunnon ostoon, laske kuinka paljon rahaa se antaa sinulle vuoden tai kahden kuluttua ja niin edelleen asuntolaina-ajan loppuun asti. Nyt yksinkertaisesti lisäämällä talletuksen ja säästöjen summa selvitä, kuinka monen vuoden kuluttua voit kerätä rahaa kiinteistöihin.

Pääomittamattomalla talletuksella, jonka korko on 6,1%, 3,2 miljoonan ruplan määrä seitsemässä vuodessa muuttuu 4 566 400 ruplaksi.

Vaikka kiinteistöjen hinnat eivät nouse, niin seitsemässä vuodessa on mahdotonta ostaa asuntoa ilman asuntolainaa.

On mahdollisuus olla odottamatta vaaditun summan kerääntymistä talletukseen ja säästää 20 tuhatta ruplaa kuukaudessa tai 240 tuhatta vuodessa. Sitten viiden vuoden kuluttua säästöt ovat 5 376 000 ruplaa. Vuokra huomioon ottaen kiinteistön kokonaiskustannukset ovat 6 640 000 ruplaa ja 176 000 jää jäljelle. Seitsemän vuoden ajan asunnon kiinnitys menee 6, 8 miljoonaan euroon. Eli kustannukset ovat suunnilleen samat, mutta kaksi vuotta on säästetty, eli asunnon vuokraaminen ja säästäminen on tällä hetkellä kannattavampaa.

Nämä laskelmat toimivat vain, jos asunnon hinta ei ole muuttunut viiteen vuoteen eikä vuokra ole noussut ennakoitua nopeammin.

Kun asuntoa ei voi säästää edes asuntolaina-ajalle, on selvää, että pankista lainaaminen on säästämistä kannattavampaa.

Jos valitset asuntolainan ja vuokran välillä, etkä aio ostaa asuntoa tulevaisuudessa

1. Muista kuinka paljon annat vuokranantajalle

Otetaan numerot edellisestä esimerkistä - 22 tuhatta ruplaa.

2. Laske kuukausittainen asuntolainamaksusi

Edellisen esimerkin luku on jälleen 34,3 tuhatta ruplaa.

3. Vertaa kahta numeroa

On selvää, että vuokraaminen on kannattavampaa, vaikka et ota käsirahaa laskelmissa huomioon. Jos kaikki ei ole niin yksinkertaista, jaa käsiraha määrä asuntolainakuukausien lukumäärällä ja lisää saatu summa kuukausimaksuun:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tuhatta ruplaa.

Vertailu 22 tuhanneen on vielä selkeämpi. Ja vaikka seitsemän vuoden kuluttua vuokra kaksinkertaistuu, asunnon vuokraaminen on silti kannattavampaa.

Kuitenkin jo kahdeksantena vuonna asuntolainalla oleva henkilö maksaa sen kokonaan takaisin ja maksaa vain apurahat. Ja vuokralainen maksaa edelleen saman summan vuokraa. Toisaalta, jos vuokra ei nousisi, olisi asuntolainaan mennyt määrä riittänyt 26 vuoden vuokrasopimukseen.

4. Laske kuinka paljon ansaitset rahalla, joka olisi voinut mennä käsirahaan

Seitsemän vuoden kuluttua talletus on 4,57 miljoonaa ruplaa. Ja jos lykkäät maksujen välistä eroa 12,3 tuhatta kuukaudessa kuukausittain, niin seitsemän vuoden kuluttua se tuo vielä 1,03 miljoonaa. Kokonaismäärä 5,6 miljoonaa, joka on asetettu 6,1 prosentiksi vuodessa, tuo korkoa 28,5 tuhatta ruplaa kuukaudessa.